월세 계약이 끝나 이사하려는데 집주인이 ‘벽지가 누렇게 됐고 장판에 자국이 있으니 전부 새로 깔아야 한다’며 보증금에서 100만 원을 빼겠다고 합니다. 2~3년 정상적으로 살면서 생긴 흔적까지 세입자가 돈을 내야 할까요?
핵심 답: 정상적인 거주로 생긴 자연스러운 변색·마모는 원칙적으로 임대인이 부담하고, 세입자의 고의·과실이나 비정상적인 사용으로 발생한 훼손은 임차인 부담이 될 수 있습니다. 그러나 도배·장판을 새것으로 교체했다는 이유만으로 그 비용 전액을 곧바로 공제할 수는 없습니다. 입주 때 상태·손상 원인·특약·합리적인 복구 범위를 함께 확인해야 합니다.
1. 원상복구란 ‘입주 당시 새것’으로 만드는 뜻일까요?
원상회복의 근거는 민법 제615조와 이를 임대차에 준용하는 민법 제654조입니다. 다만 임대차는 거주를 목적으로 사용하고 월세를 지급하는 계약이므로, 정상적으로 사용하면서 불가피하게 낡은 부분까지 새것으로 바꿔야 한다는 뜻으로 보기는 어렵습니다.
서울중앙지방법원 2005가합100279 판결 소개도 임차인의 원상회복의무에 통상적인 손모가 어디까지 포함되는지 검토했습니다. 구체적인 계약·사실관계가 다른 사건의 판결이므로 모든 주택에서 모든 손상이 면제된다는 판결은 아닙니다.
2. 도배·장판, 누가 부담하는지 사례별로 비교
| 손상 사례 | 일반적인 판단 방향 |
|---|---|
| 햇빛 때문에 벽지 색이 바램, 세월에 따른 장판 노후 | 통상손모에 가까워 임대인 부담 가능성 높음 |
| 소파·냉장고를 놓았던 자리의 가벼운 눌림 자국 | 정상 사용에서 생긴 흔적인지 정도 확인 |
| 벽지 낙서·대규모 찢김·담뱃불로 탄 자리 | 임차인의 비정상적 사용·과실이면 수리비 부담 가능 |
| 장판이 칼에 찢기거나 반려동물 때문에 심하게 훼손 | 임차인 책임과 손상 범위 검토 |
| 벽의 못·압정 자국 | 개수·크기·사용 목적·원래 상태에 따라 달라짐 |
| 곰팡이·누수로 벽지가 망가짐 | 건물하자인지, 환기·관리 소홀인지 원인부터 확인 |
주의: ‘못 자국은 무조건 세입자 부담’도, ‘못을 몇 개 박아도 전부 집주인 부담’도 아닙니다. 건물의 상태와 입주 당시 약속, 통상적인 생활에 필요한 사용인지, 실제 훼손 정도에 따라 판단합니다.
3. 누수·곰팡이도 세입자가 도배해야 할까요?
벽지가 젖거나 곰팡이가 발생했다고 해서 원인이 곧바로 세입자에게 있는 것은 아닙니다. 민법 제623조에 따라 임대인은 거주에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하며, 구조적 결함·배관 노후·단열 문제 등이 원인이면 임대인 수선책임을 검토해야 합니다.
반대로 세입자가 반복적으로 물을 흘려 방치하거나 확인된 관리의무를 위반해 손상이 확대되었다면 그 부분의 책임이 문제 될 수 있습니다. 누수 발생 장소·사진·수리업체 소견·집주인에게 알린 기록을 남겨 원인을 구분하세요.
주택 하자와 월세 감액·수리비 부담 기준은 월세집 누수 수리비 누가 내나? 2026를 함께 참고하세요.
4. 계약서에 ‘퇴거 시 도배비 임차인 부담’이라고 적혀 있다면
구체적인 원상회복 특약은 일반적인 원칙과 별도로 검토할 필요가 있습니다. 특히 계약 당시 도배·장판의 상태, 특약에서 정한 교체 범위, 임대인의 설명, 임차인의 실제 훼손 정도가 중요합니다.
| 특약 문구 예시 | 확인할 사항 |
|---|---|
| ‘퇴거 시 원상복구’ | 어느 부분을 입주 당시 어떤 상태로 되돌릴 의무인지 |
| ‘도배·장판 전체 교체비 부담’ | 구체적 합의 경위·적용 범위·불공정 여부 |
| ‘임차인 파손 부분 수리’ | 임차인 책임의 손상인지, 부분 보수로 충분한지 |
포괄적인 특약 하나로 모든 자연마모까지 자동으로 임차인 책임이 된다고 단정하지 마세요. 반대로 구체적인 교체 약정이 있는데도 통상손모라는 말만으로 무조건 거절해서도 안 됩니다. 약정 내용과 적용 가능한 법리를 함께 확인해야 합니다.
5. 집주인이 도배비 100만 원을 보증금에서 공제한다면
가장 먼저 공제 내역서, 실제 손상 부위 사진, 업체 견적서 또는 영수증, 공제 근거가 되는 계약 문구를 요청하세요. 계약 종료 때 보증금으로 임차인의 정당한 채무를 정산할 수는 있지만, 다툼이 있는 청구액이 통보만으로 확정되는 것은 아닙니다.
예를 들어 한쪽 벽의 찢어진 부위에 대한 보수만 필요한지, 자재 일치 문제로 더 넓은 시공이 필요한지 확인해야 합니다. 오래된 벽지·장판을 모두 새것으로 바꾸어 임대인이 얻는 이익과 실제 손해액도 고려할 수 있습니다. 다만 ‘거주 2년이면 교체비 50%’처럼 법에 정해진 일률적인 감가상각 비율은 없습니다.
가상 사례: 입주 전부터 오래된 장판에 자연스러운 가구 자국이 있었는데 퇴거 직후 집주인이 전체 교체비를 청구했다면, 원래 상태·통상손모 여부와 전체 시공의 필요성을 요구하세요. 반대로 세입자의 과실로 바닥 일부가 심하게 찢어졌다면 손해 정도에 맞는 보수비를 협의해야 합니다.
6. 이사 전후 사진과 정산 절차, 이렇게 남기세요
- 입주 자료 확인: 입주 당시 사진·점검표·중개사 메시지에서 기존 손상과 시설 연식을 파악합니다.
- 퇴거 전 촬영: 벽 4면, 장판, 모서리, 싱크대, 곰팡이·누수 부위 등을 날짜가 남도록 촬영합니다.
- 현장 확인: 가능하면 임대인과 함께 훼손 항목·원인에 대해 확인하고 다툼 있는 항목을 구분합니다.
- 복구 범위 협의: 수리할 부분, 업체, 견적과 비용 부담액을 서면으로 정리합니다.
- 보증금 정산: 공제 항목·근거·금액·잔액·반환일을 문서로 확인하고 열쇠와 점유 인도도 기록합니다.
다툼이 있다면 문자로 ‘정상 사용으로 인한 자연마모인지, 임차인 과실로 발생한 훼손인지와 그 근거 자료를 확인한 뒤 비용을 협의하겠습니다’라고 남겨도 좋습니다.
보증금 반환이 지연되거나 일부 금액만 돌려준 경우에는 보증금 미반환 대응방법 2026을 참고하세요. 별도 중도해지 비용·복비 문제는 월세 중도퇴거 복비 누가 내나?에서 확인할 수 있습니다.
7. 합의가 안 되면 어디에서 조정받나요?
퇴거 시 원상회복비와 보증금 공제 문제는 주택임대차 분쟁조정 대상에 해당할 수 있습니다. 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회에서 조정신청 절차·관련 서류·수수료를 확인하고, 법률상담은 대한법률구조공단 132를 이용할 수 있습니다.
조정은 쟁점·증거·당사자 협조 여부에 따라 성립하지 않을 수 있습니다. 금액이 크거나 합의가 되지 않으면 보증금 반환청구·손해배상 관련 민사절차를 검토하세요.
자주 묻는 질문
Q. 3년 살았으면 도배비를 전혀 안 내도 되나요?
거주기간만으로 정해지지 않습니다. 자연적인 변색·노후인지, 임차인 과실로 훼손됐는지와 특약을 확인해야 합니다.
Q. 반려동물이 장판을 긁었다면 전체를 갈아야 하나요?
임차인 책임이 인정될 수 있지만, 실제 훼손 범위와 부분 수리 가능성 등을 검토해야 합니다. 전체 교체비가 무조건 인정되는 것은 아닙니다.
Q. 입주 때 사진이 없으면 세입자가 무조건 불리한가요?
그렇지 않습니다. 기존 점검표, 중개사 메시지, 수리이력, 퇴거 사진 등으로 사실관계를 확인할 수 있습니다. 다만 객관적 자료가 부족하면 입증이 어려워질 수 있습니다.
Q. 보증금에서 도배비를 일방적으로 공제했는데요?
공제 근거·견적·사진과 계약서를 요구하고, 불합리한 부분에 이의를 제기하세요. 협의가 안 되면 임대차분쟁조정 또는 반환청구를 검토할 수 있습니다.
퇴거 직전 체크리스트
- 입주 당시 상태와 현재 상태를 비교했다.
- 통상손모와 고의·과실 손상을 항목별로 구별했다.
- 특약에 적힌 복구 대상·범위를 확인했다.
- 전체 교체비가 아니라 실제 필요한 복구비인지 확인했다.
- 보증금 공제액·잔액·반환일을 서면으로 남겼다.
정리: 도배·장판 원상복구 분쟁은 손상 원인 → 입주 상태 → 계약 특약 → 필요한 수리 범위와 비용 → 보증금 정산 순서로 살펴야 합니다. 새 도배를 했다는 사실만으로 세입자의 전액 부담이 확정되지는 않습니다.
주요 확인자료: 민법 제615조, 민법 제654조, 민법 제623조, 서울중앙지방법원 2005가합100279 판결 소개, 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회. 주택 임대차의 2026년 10월 기준 일반정보이며 실제 부담액은 계약내용과 손상 사실·입증자료에 따라 달라집니다.
이 글과 연결되는 다른 실제 사례와 해결 절차는 임대차 단계별 안내판에서 확인할 수 있습니다.
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