전세보증금 일부만 받았을 때 2026｜남은 돈·임차권등기·이사·지연이자

전세계약이 끝났는데 집주인이 “보증금 2억 원 가운데 5,000만 원은 먼저 보낼 테니 일단 이사해 달라”고 합니다. 받은 돈이 있으니 안심해도 될까요? 남은 1억 5,000만 원을 어떻게 지킬지가 핵심입니다.

먼저 결론: 계약이 적법하게 종료됐는데 보증금 일부만 반환됐다면 미반환 잔액을 따로 정리해 반환을 청구할 수 있습니다. 이사·전출이 필요하다면 기존 대항력과 우선변제권을 보전할 방안을 먼저 확인하세요. 일부 입금 사실만으로 계약이 종료된 것인지, 임대인의 반환의무가 모두 끝난 것인지, 잔액을 언제 지급할 것인지 자동 확정되지는 않습니다.

1. 원래 보증금과 실제 반환액을 먼저 구분하세요

항목	예시	확인할 증거
당초 전세보증금	200,000,000원	임대차계약서·최초 송금내역
집주인에게서 받은 돈	50,000,000원	입금일이 보이는 통장거래내역
반환받지 못한 잔액	150,000,000원	계약금액과 반환 내역 대조
추가 분쟁 가능 항목	집주인이 주장하는 수리비·미납관리비 등	구체적인 공제근거와 당사자 합의 확인

여러 번에 나눠 입금됐다면 입금일별로 받은 돈을 모두 기록하세요. 이 표의 1억 5,000만 원은 공제·상계 등을 다투지 않는다는 가정에서 계산한 단순 차액입니다. 수리비·연체차임 등에 다툼이 있으면 법적 확정 잔액과 달라질 수 있습니다.

2. 일부를 받았어도 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

계약이 적법하게 종료됐고 보증금이 일부라도 미반환됐다면 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 대법원 전자민원센터의 「임차권 등기명령신청서류 작성안내」는 신청서에 적는 임차보증금액을 최초 계약 때 지급한 금액이 아니라 신청 당시 반환받지 못한 잔존 보증금액이라고 명시합니다.

따라서 예시처럼 보증금이 2억 원이고 5,000만 원을 반환받았다면 신청 시에는 미반환 잔액 1억 5,000만 원을 소명해야 합니다. 계약서만 제출하지 말고 반환받은 내역과 잔액을 알 수 있는 은행자료도 함께 정리하세요. 정확한 신청 취지와 증빙은 담당 법원의 안내를 확인해야 합니다.

3. 집주인이 일부만 주고 먼저 이사해 달라고 할 때

① 계약 종료 여부: 만기일만 보지 말고 갱신거절 통지의 도달·묵시적 갱신·합의해지 여부부터 확인하세요. 계약이 아직 종료되지 않았다면 신청 요건이 달라집니다.
② 임차권등기 완료 확인: 기존 대항력·우선변제권을 보유한 상태에서 보증금 미반환으로 이사해야 한다면 신청 접수와 실제 등기 완료를 구분하세요. 등기사항증명서의 기재 여부를 확인한 뒤 전출과 주택 인도를 판단하는 것이 안전합니다.
③ 잔액 지급 약속 기록: 집주인과 정산할 때 “보증금 일부만 지급받았고 미반환 잔액은 ○○원이다”라는 사실과 날짜를 문자·이체내역 등으로 남기세요.
④ 열쇠·주택 인도 증거: 언제 집을 인도했거나 적법하게 인도를 제공했는지 확인할 수 있도록 이사 내역과 임대인의 수령·거절 답변을 보관하세요.

이미 먼저 이사를 했다면? 대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정은 임차인이 임대차 종료 후 점유를 상실했더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령 신청 자체는 가능하다고 밝혔습니다. 하지만 나중에 등기를 한다고 이미 잃은 종전 대항력·우선변제권이나 순위가 자동 회복되는 것은 아닙니다. 전입·점유의 변동 시점, 경매 등 이해관계가 얽혔다면 개별 권리관계를 확인하세요.

4. 일부 받았다는 영수증이나 합의서에 서명해도 될까요?

잔액을 못 받았는데 “보증금 전액 정산 완료”, “추가 청구 없음” 등으로 읽힐 수 있는 문구에 서명하면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 실제로 반환받은 금액·받은 날짜·미반환 잔액을 정확히 적고, 잔액 반환 약속과 퇴거·인도 조건을 혼동하지 않도록 문안을 확인하세요.

상대방에게 보낼 간단한 확인 문구: “2026년 ○월 ○일 전세보증금 2억 원 중 5,000만 원을 반환받은 사실을 확인합니다. 현재 미반환 잔액은 1억 5,000만 원(상계·공제에 관한 별도 다툼이 있다면 그 부분 유보)이며, 해당 잔액의 반환 예정일과 지급방법을 서면으로 알려주시기 바랍니다. 임차주택의 인도와 권리 보전은 관련 법적 요건에 따라 협의하겠습니다.”

필요하면 기존 전세보증금 반환 내용증명 자동작성기에 최초 보증금과 실제 반환받은 금액을 입력해 남은 잔액을 요구하는 문서 초안을 작성할 수 있습니다. 같은 기능을 새로 중복 제작할 필요는 없습니다.

5. 남은 보증금에 대한 지연이자는 언제부터?

일부 지급이 있었다고 해서 지연손해금이 무조건 계약만료일부터 붙는 것은 아닙니다. 먼저 임대차가 적법하게 종료됐는지, 임차인이 주택을 인도했거나 적법하게 인도를 제공했는지를 확인해야 합니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계이기 때문입니다.

지연책임이 인정되는 경우에도 부분 반환일 전후로 미지급 원금이 달라지므로 구간별로 계산해야 합니다. 법정이율·소송촉진법 이율과 적용 시작일은 사실관계 및 법원 판단에 따라 달라집니다. 기존 전세보증금 반환 지연이자 2026에서 요건과 계산 방식을 확인하세요.

6. 반환보증에 가입했다면 얼마나 보상받을까?

HUG·HF·SGI 등의 보증 가입 여부, 보증기관, 실제 보증한도와 보증대상 금액부터 확인하세요. 임대인에게 일부 금액을 받았다고 해서 보험기관이 무조건 나머지를 전액 지급하는 것은 아닙니다. 보증서에 적힌 보증금액이 계약금 전액인지 일부인지, 보증사고·계약 종료·명도·채권양도 등 이행청구 조건이 무엇인지 별도로 확인해야 합니다.

HUG의 전세보증금반환보증 상품 안내도 보증금액이 전부 또는 일부일 수 있음을 명시합니다. HUG 전세보증금 반환보증 이행청구 방법을 참고하되, 실제 지급가능액은 보증기관의 확인을 받으세요.

7. 결국 남은 돈을 안 준다면

증거를 한데 모으기: 계약서, 종료 통지 도달기록, 최초 보증금 송금자료, 부분 반환 내역, 잔액 확인 메시지, 전입·확정일자·등기부 자료
권리부터 지키기: 이사와 전출 전 임차권등기명령 완료 여부와 기존 대항력·우선변제권을 점검
지급 요구와 절차 선택: 잔액·반환 요구일·인도 사실을 특정해 서면 요청 후 보증기관 이행청구, 분쟁조정, 지급명령 또는 보증금반환소송 검토
판결 뒤에도 미지급: 집행권원과 임대인 재산·경매 위험 등을 확인해 강제집행의 실익을 판단

일반적인 절차는 전세보증금 안 돌려줄 때 대처방법 2026에서 이어서 확인할 수 있습니다.

핵심 질문 3가지

Q. 100만 원만 남아 있어도 임차권등기명령을 검토할 수 있나요? 법률상 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않았다는 요건을 기준으로 하므로 미반환액이 적다는 사실만으로 신청 대상에서 제외된다고 단정할 수 없습니다. 다만 비용·분쟁 상황·신청서류를 확인해야 합니다.

Q. 집주인이 일부를 준 날짜부터 보증금 반환청구 시효를 다시 계산하나요? 부분변제가 채무 승인으로 평가되는지, 당시 표현 및 채권의 성격에 따라 달라질 수 있습니다. 부분 지급만으로 모든 시효 문제가 자동 해결된다고 단정하지 마세요.

Q. 임차권등기만 하면 남은 돈이 자동으로 입금되나요? 아닙니다. 임차권등기는 주로 대항력·우선변제권을 보전하는 장치이며, 미지급액 자체의 회수에는 보증이행·반환청구·집행 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

공식 확인자료

서로 다른 2025년 대법원 판례 구분(2026. 10. 19.): 대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정은 임대차 종료 뒤 이미 점유를 잃었어도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령 신청은 가능하다고 봤습니다. 그러나 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은 임차권등기를 마치기 전에 점유를 상실했다면 기존 대항력은 소멸하고, 뒤늦은 등기로 종전 순위가 소급 회복되지 않는다고 판단했습니다. 따라서 신청 가능 여부와 기존 보증금 우선순위 보전 여부는 다른 문제입니다.