전세 계약을 앞두고 등기부등본에 ‘근저당권 채권최고액 1억 8,000만 원’이 적혀 있다면 계약해도 될까요? 근저당이 있다는 이유만으로 계약이 금지되는 것은 아니지만, 시세와 선순위 채권·임차보증금을 함께 확인하지 않고 계약금을 송금해서는 안 됩니다. 등기부등본의 정식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다.
1. 전세 계약 전 등기부등본은 어디서 발급하나요?
대법원 인터넷등기소에서 주소를 검색해 부동산 등기사항증명서의 현재 유효사항뿐 아니라 말소사항을 포함한 이력도 필요에 따라 확인합니다. 아파트는 해당 동·호수의 집합건물 등기를, 다가구주택은 건물뿐 아니라 토지 등기도 확인하세요. 주소와 건물 종류가 계약하려는 집과 일치해야 합니다.
2026년 기준 인터넷 열람은 700원, 인터넷 발급은 1,000원입니다. 현장 발급 수수료 등은 방식에 따라 다릅니다. 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2·3조에서 확인할 수 있습니다. 계약 전 1회만 보지 말고 계약서 작성 직전과 잔금 송금 직전 다시 확인하세요.
2. 표제부·갑구·을구, 이 세 곳부터 보세요
| 구분 | 확인할 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 주소·면적·건물 종류·집합건물 호수 | 현장 주소와 등기 주소가 다름 |
| 갑구 | 소유자·소유권 이전·가압류·압류·가처분·경매개시 | 집주인과 소유자가 다르거나 권리분쟁 표시 |
| 을구 | 근저당권·전세권·지상권 등 | 큰 채권최고액, 추가 담보권 설정 |
등기사항증명서에 적힌 소유자와 실제 계약 상대방의 신분증을 대조합니다. 대리인이라면 위임장과 권한을 확인하고 가능하면 소유자 본인에게 직접 의사를 확인하세요. 신탁등기가 보이면 등기만으로 끝내지 말고 신탁원부와 임대 권한·수익금 귀속 관계를 확인해야 합니다. 무권한자와 계약하면 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
3. 근저당 채권최고액은 대출 잔액과 다릅니다
을구의 ‘채권최고액’은 담보가 보장하는 최고한도액으로, 실제 남은 대출원금과 같지 않습니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 8,000만 원이라고 해서 대출 잔액이 반드시 1억 8,000만 원이라는 뜻도, 반드시 그만큼만 경매 배당된다는 뜻도 아닙니다. 집주인이 ‘대출은 거의 갚았다’고 설명하더라도 금융기관 잔액확인과 말소 계획을 별도로 검증하세요.
4. 보증금 위험은 숫자를 합쳐 비교해야 합니다
예시: 매매 시세가 3억 원인 주택에 선순위 근저당 채권최고액 1억 5,000만 원, 먼저 입주한 임차인의 보증금 5,000만 원, 새 전세보증금 1억 4,000만 원이 있다면 단순 합계는 3억 4,000만 원입니다. 이 수치만으로 경매 배당 결과가 확정되는 것은 아니지만 보증금 회수 위험을 강하게 의심할 상황입니다.
반대로 선순위 채권과 새 보증금의 합계가 매매 호가보다 낮더라도 호가는 실제 낙찰가가 아니며 경매비용, 조세채권, 다른 임차인의 대항력·우선변제권, 법정기일 등에 따라 회수액이 달라질 수 있습니다. ‘집값의 70% 이하라 무조건 안전’ 같은 단일 공식은 없습니다. 다가구주택은 등기부만으로 확인되지 않는 다른 세대의 선순위 임차보증금까지 살펴야 합니다.
5. 임대인에게 추가로 요구할 자료
- 선순위 임대차 현황: 다가구의 기존 세입자 보증금, 전입세대·확정일자 정보를 법정 절차에 따라 확인
- 국세·지방세 납세증명서 또는 적법한 열람 동의
- 근저당 대출 잔액 자료와 잔금일 상환·말소 절차
- 실거래가와 인근 유사 주택 가격, 보증보험 가입 가능 여부
- 신탁부동산이면 신탁원부와 임대 권한 증빙
주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약 체결 시 확정일자 관련 정보 및 국세·지방세 납세증명서 등을 제시해야 하며, 법에서 정한 열람 동의로 갈음할 수 있습니다. 계약하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 확정일자 정보 제공도 요청할 수 있습니다(제3조의6).
6. 계약서 특약은 이렇게 구체적으로 작성하세요
예시: “임대인은 잔금 지급과 동시에 ○○은행 근저당권(접수번호 ○○, 채권최고액 ○○원)의 피담보채무를 상환하고 근저당권 말소에 필요한 서류를 제공한다. 말소가 이행되지 않을 경우 임차인은 잔금 지급을 보류하거나 약정에 따라 계약을 해제하고 지급액 반환을 청구할 수 있다.” 실제 사안에 맞춰 말소 대상·시점·확인 방법·미이행 효과를 구체적으로 정해야 합니다.
또한 “임대인은 계약일부터 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지 임차인의 동의 없이 추가 근저당권 등을 설정하지 않는다”는 취지의 특약을 검토할 수 있습니다. 다만 특약만으로 이미 있는 선순위 권리가 사라지거나 제3자의 등기 신청을 자동 차단하는 것은 아닙니다. 잔금과 대출 상환·말소가 맞물리는 거래라면 은행·법무사와 동시 처리 및 확인 방식을 합의하세요.
7. 계약 당일·잔금 당일 체크리스트
- 집합건물 동·호수와 실제 집, 임대인 신분증·계약 권한이 일치하는가?
- 갑구에 압류·가압류·경매개시·신탁 등 문제가 없는가?
- 을구의 근저당 채권최고액과 선순위 보증금·조세 위험을 파악했는가?
- 다가구라면 다른 임차인의 보증금·대항력 관련 사항을 확인했는가?
- 잔금 직전 최신 등기사항증명서를 다시 확인했는가?
- 전입신고·실제 인도·확정일자 취득 시점을 계획했는가?
- 보증보험 인수 가능성을 공식 기관에 확인했는가?
주택의 인도와 주민등록을 마치면 원칙적으로 다음 날부터 대항력이 발생합니다. 확정일자까지 갖췄는지에 따라 우선변제권이 달라집니다. 따라서 계약서 작성이나 계약금 송금만으로 보증금 보호가 완성되지 않습니다. 자세한 기준은 전입신고·확정일자 차이와 보증금 보호를 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 근저당이 있으면 전세 계약을 절대 하면 안 되나요?
일률적으로 금지되는 것은 아니지만, 선순위 채권과 주택가치·보증금 회수 가능성을 확인해야 합니다. 말소 조건이 있다면 실제 이행을 확인하기 전까지 안전하다고 단정하지 마세요.
Q. 등기부등본에 아무 문제가 없으면 보증금이 안전한가요?
아닙니다. 등기부에 드러나지 않는 선순위 임차보증금, 조세 문제, 실제 시세와 낙찰가 차이 등이 있습니다. 특히 다가구주택은 추가 검증이 필요합니다.
Q. 이미 가계약금을 보냈는데 뒤늦게 근저당을 발견했다면?
발견만으로 무조건 취소·반환되는 것은 아닙니다. 기존 고지 여부, 말소 특약, 계약 성립과 해제 사유를 따져야 합니다. 전세 가계약금 반환 기준·문자 합의·취소 판례를 함께 확인하세요.
Q. 보증보험 가입 가능하다고 하면 계약해도 될까요?
가입 가능성은 중요한 판단자료지만 구두 안내만 믿어서는 안 됩니다. 보증기관의 실제 심사·주택조건·신청기한을 확인하고, 가입 거절 시의 계약상 처리도 검토하세요.
결론: 등기부 한 장보다 계약 전후 확인 순서가 중요합니다
소유자·갑구 확인 → 을구 근저당과 선순위 보증금 확인 → 세금·시세·보증보험 점검 → 구체적 특약 → 잔금 직전 재열람 → 인도·전입신고·확정일자 순서로 확인하세요. 보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면 전세보증금 반환 단계별 대응방법에서 이후 절차를 확인할 수 있습니다.
법령 확인: 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의6·제3조의7, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2·3조. 2026년 10월 기준 일반 법률정보이며 구체적인 권리순위와 배당 결과는 개별 자료에 따라 달라집니다.
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