전세보증금이나 월세를 갱신하면서 “5%까지 올릴 수 있다”는 말을 많이 듣습니다. 하지만 5%는 자동 인상률이 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한입니다.
아래 계산기에 현재 보증금 또는 월세를 입력하면 5% 기준 인상액과 최대 금액을 바로 확인할 수 있습니다.
5%는 무조건 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다
주택임대차보호법은 차임이나 보증금이 조세·공과금, 경제사정의 변동 등으로 적절하지 않게 된 경우 장래에 대해 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 이때 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다.
따라서 5%는 집주인이 매년 자동으로 올릴 수 있는 비율이 아니라, 법에서 정한 증액청구의 상한입니다.
보증금 3억원이라면 얼마까지?
현재 보증금이 3억원이라면 5%는 1,500만원입니다. 단순 계산상 상한을 적용한 금액은 3억1,500만원입니다.
현재 월세가 100만원이라면 5%는 5만원이고, 단순 계산상 상한 적용 후 월세는 105만원입니다.
1년 안에 다시 올릴 수 있을까?
주택임대차보호법상 증액청구는 임대차계약을 체결했거나 약정한 차임·보증금을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다.
따라서 단순히 새해가 됐다는 이유만으로 다시 5%를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 직전 계약일 또는 증액일을 함께 확인해야 합니다.
계약갱신요구권을 쓸 때도 5%인가?
계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 주택임대차에서도 차임과 보증금의 증감은 주택임대차보호법상 증감청구 규정을 확인해야 합니다.
계약갱신요구권 2026｜행사기간·5%·집주인 실거주 거절사유에서 행사기간과 갱신거절 사유까지 함께 확인할 수 있습니다.
지역에 따라 5%보다 낮을 수도 있습니다
법은 지방자치단체가 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 5% 범위 안에서 더 낮은 증액 상한을 조례로 정할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 실제 계약에서는 해당 지역에 별도 조례가 있는지도 확인할 필요가 있습니다.
보증금을 월세로 바꾸는 경우는 별도 계산입니다
보증금 일부를 줄이고 월세를 올리거나, 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 전환은 단순히 각각 5%를 적용하는 계산과 다릅니다. 이 경우에는 주택임대차보호법상 전월세전환율 제한을 별도로 확인해야 합니다.
정리
현재 보증금이나 월세에 5%를 곱하면 법정 증액 상한을 빠르게 계산할 수 있습니다. 하지만 계산 결과는 “반드시 이 금액까지 올려야 한다”는 의미가 아닙니다.
실제 증액 여부를 판단할 때는 ① 법정 증액 사유가 있는지, ② 직전 계약 또는 증액 후 1년이 지났는지, ③ 지역 조례에 더 낮은 상한이 있는지, ④ 단순 증액인지 보증금·월세 전환인지까지 함께 확인해야 합니다.
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